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            城市规划实施管理复习要点

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            一、规划实务的概念

              城市规划实务是指城市规划方案的编制、规划及设计方案的审核、规划文件的拟定、管理案件的处理、建设工程竣工的规划验收、违法建设的查处等实际业务工作  ,是注册城市规划师在不同的工作岗位上承担并应掌握的业务工作  。

              城市规划实务考试的目的  ,既是考查考生对城市规划法规、城市规划原理和相关知识的熟练程度  ,又是考查考生在城市规划管理的实践过程中  ,对所掌握的知识运用的能力  ,其侧重点在于运用  ,实务是指城市规划管理的实际业务  。

              二、规划实务试题分析

              一般地说  ,城市规划实务共7道试题 ,其中规划设计(第一、二章)4题  ,占57%;规划管理(第三章)2题 ,占28%;其他1题 ,占15%  ,有时规划管理部分占3题 。从历年试题的分布来看 ,建设项目选址、用地性质变更、拟定规划设计条件、评析设计方案和规划监督检查等方面都有涉及  ,因此  ,考生应对上述各方面应全面进行准备 。

              三、历年考试中存在的问题

              1、审题不仔细

              有的考生看了题目以后  ,不知要回答什么问题 ,给定的条件好象没有什么难度  ,可是不明白为什么要给出这些条件  ,这就是没有看懂题目;也有的考生看过题目之后就匆匆做答  ,把自己知道的全都写上  ,却不知所答已离题万里  。

              有一道题  ,给了A、B两个方案  ,要求在限定的条件下分析两个方案各自的特点  。这道题只需要说明A方案有什么特点  ,B方案有什么特点就可以了 ,不少考生却对两个方案进行了比较  ,说A比B更安全  ,B比A交通组织更合理等 ,这样就跑题了  ,很难得分  。

              2、答题没有切中要害

              有的考生题目看懂了  ,出题的意图也清楚了  ,但只是心里有数  ,答得却很乱 ,写了很多 ,却都没有答在考点上 。

              有一道题是关于查处违法建设的  ,有的考生对这类问题的处理很熟悉  ,有可能是长期从事规划监督检查工作的同志 ,上来就说应该如何进行处理 ,写得很全面  ,但就是不说因为是违法建设  ,所以受到了查处  ,浪费了很多时间 ,却得不到高分 。

              3、文字组织较差

              有的考生想到什么就写什么  ,颠三倒四没有逻辑顺序  ,一会儿写优点  ,一会儿写缺点  ,一会儿又回来写优点  ,写了一大篇 ,罗列了很多小问题 ,结果把关键的问题忽略了;也有的考生基本概念不十分清楚 ,罗列了很多不是问题的问题  ,这样即使答出了考点也得不到高分  。

              四、规划实务应试要点

              1、熟练掌握各项法律、法规、技术标准和技术规范的内容

              各项法律、法规、技术标准和技术规范  ,以及城市规划原理是答题的基础 ,没有这些知识作基础答题就是无源之水 ,无本之木 ,没有各项法律、法规、技术标准和技术规范做准绳  ,城市规划管理就没有了原则和标准  ,当然也就无从判断试题的对错  。如果城市规划原理、规划管理和法规、相关知识等科目的内容复习好了  ,就应该有信心通过规划实务的考试 。

              2、熟练掌握城市规划管理各个环节的法定程序

              城市规划管理既是技术性很强的工作 ,更是政策性很强的执法过程 。既然是执法 ,就要讲究法律依据和法定的程序  ,如果不按照法定程序进行执法 ,即使依据法律正确 ,采取的措施得当  ,仍然是违法  。

              在城市规划实务的考试中  ,凡是涉及用地性质变更和规划监督检查类型的题目 ,几乎都会有法定程序的考点  。例如  ,如何办理规划审批手续和如何进行处理等问题  ,考查的就是法定的程序  。

              3、注意审题 ,看清给定条件和问题

              从出题的角度来说 ,试题要做到言简意赅 ,因此 ,试题中可叙述的文字不多  ,每提到一处必然存在问题  。图面最不好表达出题意图  ,即要尽量简化 ,又要明确 ,所以既然已费力标注在图上  ,肯定要从那里作为取分点  。

              在审题时  ,首先应看清问题  ,分清是选址、用地性质变更、提条件、审方案  ,还是违法查处的问题  ,根据不同题目的类型  ,采取相应的分析方法  。例如  ,选址的问题只要把题目中的要点一一罗列出来  ,就已经得到了答案;用地性质变更一定要先明确能否变更  ,然后再说明依据;设计条件要按性质、规模、布局、退界、间距、交通、绿化、市政的顺序逐项提出  ,关键是不缺项;评审方案要把文字和图纸中的要素列表进行对比  ,然后指出设计方案不符合规划条件的地方;违法查处的问题一定要先说是违法建设 ,然后再说明处理的依据和措施  。

              其次  ,要看清要回答的问题 ,要做到问什么答什么  ,不要多答  ,更不要所问非所答  。

              4、列出提纲  ,分析取分点 ,抓住主要问题

              平均每个得分点为2分  ,注册规划师考试的目的是考查基础知识  ,而不是智力竞赛  ,不会用难题怪题难为考生  ,因此  ,不要把简单的问题复杂化  。

              答题时应分析出题的意图和取分点 ,然后列出提纲  ,根据每道试题的分数  ,估算出答案的数目作为参照  ,即要避免漏项 ,又要避免多答 。

              《城市规划实务》考试复习要点

              一、《城市规划实务》(以下简称《实务》)在实施注册城市度中的重要性及其特点

              l、《实务》的含义:城市规划实务主要是指城市规划方案的编制、规划及设计方案 的审核、规划文件的拟定、管理案件的处理、建设工程的规划验收、违法建设的查处等实际业务工作  ,是注册城市规划师在不同工作岗位承担并应该掌握的业务工作  。

              2、《实务》在实施注册城市规划师执业资格制度中的重要性  。

              (1) 考核规划人员的业务工作能力 。包括综合运用专业知识的能力  ,理解和掌握法规、政策能力  ,对规划问题的分析与综合能力  ,城市规划的编制和评析能力及文字表达能为等  。

              (2)提高城市规划师理论联系实际的水平  。

              (3)是不断提高城市规划师综合素质 ,从而不断提高城市规划编制和管理水平的重要措施  。

              3、《实务》一书的特点:(1)以结论性条文为主  ,条条多 ,论述性较少  。要学习掌握《实务》的内容 ,必须在学习、理解《原理》、《城市规划管理与法规》和《城市规划相关知识》的基础上 ,否则难予理解掌握  。

              (2)由于《实务》的重要性  ,在全国城市规划师执业资格考试大纲中  ,《实务》的绝大部分内容被列为应试者应"掌握"的要求 ,按考试大纲要求  ,《实务》一书共三部分20项具体内容中  ,被列为"掌握"要求的有16条  ,占80%;另4条(占20%)也被列为"熟悉"的要求  。

              (3)实例、案例、表格较多 。其目的就是要通过分析实例和案例加深理解  ,提高规划师的业务工作能力  。我们学习《实务》一书是  。要下功夫很好理解这些实例、案调、表格 ,从中掌握要领 。置、学习《城市规划实务》应掌握的一些主要内容根据全国城市规划师执业资格考试大纲的要求  ,结合国家近年来下发的有关加强城市规划工作文件的要求  ,在全面学习理解《实务》的基础上  ,我个人体会应掌握以下内容:

              (一)城市规划方案的编制与评析

              l、城市规划方案的编制本部份应熟悉城镇体系规划方案和城市总体规划方案的编制;掌握城市用地布局规划方案和控制详细规划方案的编制 。 

              (1)城市规划方案编制的方法与工作重点城市规划方案的编制  ,包括体系规划、城市总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划的编制 ,其编制方法与工作要点均包括以下四个方面的内容:

              1)工作阶段划分  。 均分为五个阶段;

              2)制定规划编制工作计划得考虑的基本因素;

              3)每个工作阶段的基本要求;

              4)编制规划的技术关键  。

              (2)城市规划方案成果形式  。

              城镇体系规划的成果包括城镇体系规划文件和主要图纸两部份  ,其中规划文件包括规划文本和附件(附件包括综合规划报告、专题规划报告和基础资料汇编)  。

              总体规划、控制性详规和修建性详规的成果形式  ,均分为规划文件和规划图纸两部份  ,其中总体规划和控制性详规的规划文件包括文本和附件(附件包括规划说明书和基础资料汇编);修建性详细规划文件为规划说明书  。

              大家还应了解详细规划的作用  。控制性详细规划为土地综合开发和规划管理提供必要的依据  ,同时用以指导修建性详细规划和建筑设计的编制  。修建性详细规划为各项建筑工程的初步设计和施工图设计提供依据  。

              (3)规划审批规划审批程序除要很好掌握《城市规划法》第21条规定的审批程序外 ,还应掌握国务院96年18号文件《国务院关于加强城市规划工作的通知》(以下简称国务院96年18号文件)中有关规划审批的规定  。国务院96年18号文件规定:在审批城市总体规划时  ,国务院指定非农业人口50万以上的大城市的总体规划  ,由省、自治区人民政府审查同意后报国务院审批  。各地人民政府在审批其它城市总体规划时 ,设市城市建设用地和人口规模  ,报经建设部商国家计委、国家土地局核定;建制镇和其它乡镇的建设用地和人口规模 ,须先报经所在省、自治区、直辖市建设行政主管部门商计划、土地部门核定  。

              (4)掌握城市用地布局规划方案的编制城市总体规划用地布局与方案的主要内容多:1)选择城市用地2)确定规划区内城市用地发展规模和规划区范围:

              3)确定城市建设与发展用地的空间布局、功能分区以及市中心、区中心的位置;

              4)综合安排城市居住、公共设施、工业、仓储、对外交通、道路广场、市政公用设施、绿化、特殊用地等用地 。

              2、城市规划方案的评析这部份应熟悉城镇体系规划方案的分析和综合评价;掌握城市总体规划方案和居住小区修建性详细规划的分析和综合评折  。

              (1)要认真学习了解城市规划方案分析和综合评析的主要原则、方法步骤、基本内容、深度以及质量、水平 。《实务》第25页对上述内容已作了概括论述  。根据国务院96年18号文件中关于"城市规划工作的基本任务  ,是统筹安排各类用地及空间资源  ,综合部署各项建设  ,实现经济和社会的可持续发展  。"节约和合理利用土地及其空间资源是我国城市规划工作的基本原则  ,应贯砌于城市规划、建设和管理始终"的精神 ,在评析规划时 。还应认真的把握这一原则  。

              (2)要熟悉城镇体系规划方案评析的要点  。评析要点共8条  ,见《实务》25-26页  。

              (3)要掌握城市总体规划方案和居住小区修建性详细规划方案的评析要点、前者评析要点共12条  ,见《实务》第28页;后者评析要点共6条  ,见《实务》第30-31页 。

              (4) 在应试时具体评休规划图应掌握的几点  。

              1) 首先应分析用地规划图纸所表达的内容是否全面 。规划图上有没有风玫瑰、图例、比例尺 。城镇体系规划是否在规划图上将各等级城镇、主要基础设施、重要的自然和人文景观、历史文化遗产等内容表示出来 。

              总体规划是否将居住、公共设施、工业、仓储、对外交通、道路广场、市政公用设施、绿地等用地表示出来 。控制性详规是否将规划兹图内的道路交通、市政公用设施、各类不同使用性质用地的界线、各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标的规定、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距、各级支路的红线位置与控制点座标、标高等表示出来 。修建性详规是否将各类建筑(包括建筑层数)、交通、绿地、公共设施、市政公用设施等表示出来  。

              2) 按照各规划阶段的要求  ,对其规划功能布局结构分析是否科学合理  。

              3) 分析规划是否创造了良好的环境  ,充分体现了以人为本  。如绿地率指标是否合理(按国家规定 ,新区建设绿地率不应低于30%旧区改造应不低于25%)  。

              4)各规划用地指标是否符合国家规范要求 ,特别是用地布局是否贯彻了节约和合理利用土地及空间资源 。要掌握城市建设用地分类及其规划人均建设用地分级指标;要掌握居住用地、工业用地道路广场用地;绿化用地等四大类主要用地占城市规划建设用地的比例(%)及其人均单项建设用地指标(m2/人)  。

              (二) 城市规划文件的拟定l、城市规划编统制实务书的拟定这部分要求熟悉控制性详细规划编制任务书的基本内容  。控制性详细规划应当包括以下内容:

              1)详细规定规划范图内各类不同使用性质用地的界线 ,规定各类用地内适建、不适建或有条件允许建设的建筑类型;

              2)规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标;规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求;

              3)规定规划范围内的路网系统及其与道路的联系  ,确定绿地系统;

              4)确定工程管线的走向、管径、控制点座标和标高以及工程设施的用地界线;

              5)制定相应的土地使用与建筑管理制度 。

              2、城市规划文本的拟定要求掌握城市总体规划文本和控制性详细规划文本的格式与内容  。

              (1)规划文本格式总体规划和控制性详规的规划文本均以简练、明确的条款格式  ,表示各自规划具有的规定性和指导性内容(控制性详细规划还应表示对有条件规划许可等要求)  ,经批准后 ,分别作为总体规划实施管理和土地使用、开发建设的法定依据  。规划文本格式突出的特点在于简练、明确  ,将规划的结果以条款格式表示出来  。

              (2)规划文本的内容  。

              《实务》的第7页的第11-12页 ,分别对总体规划文本和控制性详细规划文本的内容作了概述 ,大家要很好掌握 。尤其是对控制性详细规划文本中的规定性、指导性和有条件规划许可三种控制指标的内容要很好掌握;对建筑密度、容积率、绿地率等名词的含义及其计算方式要能掌握运用  。

              3、"一书两证"的拟定与核发  。

              (1) 在城市规划实施中应掌握的几点原则"一书两证"的拟定与核发及后面的规划设计条件的拟定和城市规划实施管理案件的处理  ,都属于城市规划实施管理的内容 。根据《城市规划法》和国务院、建设部有关文件精神  ,我认为在城市规划实施管理中  ,要掌握以下几点原则:

              1)城市政府的主要职责是把规划好、建设好、管理好  ,城市市长要把主要精力转到这方面来  。

              2)城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划  ,服从规划管理  ,任何单位和个人  ,在城市规划区内进行建设活动 ,都严格执行法定的"一书两证"制度  。

              3)城市规划应由城市人民政府集中统一管理 ,不得下放规划管理权  。城市规划的组织编制和审批权、使用土地与进行建设以规划审批权及"一书两证"的核发 ,必须集中在城市人民政府及其城市规划行政主管部门  。已经下放了的规划审批权  ,必须限期无条件收回 。

              4)城市辖区内的各类开发区的规划和建设  ,都要纳入城市的统一规划和管理  ,其规划的组织编制和审批权、使用土地与进行建议的规划审批权及"一书两证"的核发  ,已下放开发区的 ,要收归所在城市人民政府及其城市规划行政主管部门  ,对于确有必要又具备务件而在各类开发区、大中城市的区级等设立的规划管理机构  ,只能作为上级城市规划主管部门的派出机构  ,行使上级城市规划主管部门委托的建设项目建议权和规划实施监督检查权  。

              (2) 掌握建设项目选址意见书的格式与内容  。

              1)建设工程设计任务书(可行性研究报告)报请批准时  ,必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书  。

              2)建设项目选址意见书以表格形式体现  ,其格式详见《实务》第35——38页 。

              3)建设项目选址意见书的内容 。建设项目选址意见书内容必须包括建设项目选定的地点和用地范围的红线团  。

              4)选址意见书实行分级审批 。

              《实务》一书上列出的分级审批管理的第4条和第6条  ,目前我省执行不很好 ,有的地市不按规定上报省建设厅批准核发选址意见书  ,而直接就批准核发 ,这是违背国家规定的  。建设部97年177号文件(建设部关于认真贯彻执行*中央《关于进一步加强土地管理  ,切实保护耕地的通知》的通知)  ,进一步规定:"今后对于涉及新增建设用地的建设项目和大中型建设项目以及对城市规划实施有较大影响的建设项目  ,原则上应由项目所在城市的城市规划行政主管部门负责依据城市规划提出选址意见书及具体的规划设计条件  ,报送批准建设用地或建设项目立项的部门相应等级的城市规划行政主管部门审批  。未经相应的城市规划行政主管部门审批的  ,所在城市的城市规划行政主管部门不得核发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证 。

              (3)掌握建设用地规划许可证的核发程序和要求  。

              1)明确建设用地规划许可证是向土地管理部门申请土地使用权的必备法律凭证  ,凡未取得规划主管部门核发的建设用规划许可证  ,而取得建设用地批准文件、占用土地的 ,其批准文件一律无效 。

              2)建设用地规划许可证的该发程序和要求 。

              甲、建设单位依法取得建设项目选址意见书后  ,向城市规划主管部门申请办理用地手续;乙、城市规划主管部门提出规划设计条件;丙、城市规划主管部门核发建设用地规划许可证 。有以下两种情况还需要完成规划主管部门提出的要求后才能核发建设用地规划许可证 。一是涉及需要审查修建性详细规划的项目; 二是按出让、转让方式取得建设用地的项目 。

              (4)掌握建设工程规划许可证的核发程序和要求  。

              1)要明确建设工程规划许可证是城市规划主管部门实施城市规划  ,按照城市规划要求管理各项建设活动的重要法律凭证 ,凡未职得规划主管部门核发的建设工程规划许可证或不按该证规定进行建设的(包括在本单位院内搞建设的)均属违法建设  。

              2)建设工程规划许可证的核发程序和要求  。

              甲、建设单位依法取得建设用地后  ,按照规划主管部门提出的规划设计条件  ,向规划主管部门提交建设项目的规划设计成果 。

              乙、城市规划主管部门对建设单位提交的规划设计成果进行审查;丙、规划主管部门按批准的规划设计图纸到建设工程现场放线、验线;丁、规划主管部门向建设单位核发建设工程规划许可证  。

              4、规划设计条件的拟定(1)掌握居住区修建性详细规划设计条件的基本内容  。

              1)居住区修建性详细规划设计条件的基本内容  ,详见《实务》第38条规划设计条件的内容  ,共10条 。

              2)要明确城市规划主管部门对某一居住区提出的修建性详细规划设计条件是规划主管部门审批居住区规划设计方案的依据  。

              (2)掌握建设工程规划设计条件的基本内容  。

              1)建设工程规划设计条件的基本内容  ,详见《实务》第38页规划设计条件的内容  ,共10条  。

              2)要明确城市规划主管部门对规划区内某一建设工程项目提出的建设工程规划设计条件是城市规划主管部门审批该建设工程规划设计方案的依据 。

              (三)城市规划实施管理案件的处理  。

              l、掌握建设用地性质变更的核定  。

              要着重掌握建设用地变更的程序 。属一般地区的项目由城市规划主管部门依据城市规划和相关法律审查批准并报市政府备案;属重点地区的项目  ,由城市规划主管部门审查后报市政府审批;属重大的影响城市总体布局的规划用地性质变更 ,须经市人民代表大会成者其常务委员审查同意后报规划的原审批机关审批 。

              2、掌握建筑工程设计方案分析综合评价 。

              着重掌握分析综合评价的七条要点  ,见《实务》第41页 。

              3、掌握建设工程竣工规划验收的内容及综合评价  。

              建设工程竣工规划验收的主要内容:包括拆房情况、地块面积、地块使用性质、容积率、建筑密度、停车泊位、绿地率、须配置的设施等内容是否按规划主管部门批准的文件和核发的建设工程规划许可证的要求进行建设的 。

              4、违法用地和建筑的查处 .

              (1)掌握违法用地的界定及查处对策  。

              1)违法用地的界定  。违法用地是指未取得规划主管部门核发的建设用地规划许可证而占用土地和不按规划主管部门核发的建设用地规划许可证的规定占用土地两种情况  。

              2)对违法用地查处对策  。规划主管部门一经发现违法用地  ,就必须立即责令其停止建设活动  ,并按《城市规划法》和省、市的规划管理办法的有关规定进行处理  。对未取得规划主管部门核发的建设用地规划许可证而占用的土地  ,由县以上人民政府收回  。

              (2)掌握违法建设的界定及查处对策  。

              1)违法建设的界定  。《实务》第53页列出的七种情况均属违法建设 。

              2)对违法建设查处的对策  。

              甲、处理违法建设按照依法、及时、准确、公开、处教结合的原则进行 。

              乙、查处违法建设的程序  。制止和立案登记  ,作出处罚决定  ,申请强制执行  。

              3)处理违法建设全过程实际运作文件表格  ,共九种  ,见《实务》第56-54页  。

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